Avec 70 années d’expérience, Chablais Habitat est une société d’économie mixte proposant des logements de qualité et accompagnant les collectivités dans la mise en œuvre de programmes immobiliers et de rénovations urbaines. Aujourd’hui, nous faisons le point sur l’évolution du marché dans le secteur avec Alain de Vit, Président du Directoire de Chablais Habitat.
Le marché actuel de l’immobilier se porte bien, les gens continuent de croire en la pierre et en sa valeur refuge, d’autant plus en ces temps d’incertitude où ils cherchent à se sécuriser. Beaucoup de personnes ayant des fonds en banque choisissent de les déplacer dans l’immobilier, principalement par des personnes plus âgées qui ont eu le temps de se constituer un patrimoine.
Toutefois, le changement d’équipe au sein des élus, suite aux élections municipales, amène un air frais bienvenu et quelques changements ! Ce sont des équipes plus écologistes, portées par une population qui souhaite voir de nouvelles formes d’habitats, ce qui est louable. Cette nouvelle donne demande une réflexion et une adaptation quant à ce qui peut se faire. On réfléchit à une nouvelle manière d’habiter, plus soucieuse de l’environnement.
Les prix ont vraiment augmenté : les terrains se font beaucoup plus rares, les acteurs nationaux ne tergiversent plus sur leurs achats de foncier et les vendeurs veulent toujours plus rentabiliser leur bien afin de pouvoir se lancer dans d’autres projets.
Un terrain vaut ce qu’on peut construire dessus. La valeur de celui-ci varie donc en fonction du secteur et du nombre de logements.
La concurrence est féroce ! il n’est pas rare de voir jusqu’à 10 offres pour un même foncier. Le marché foncier étant très tendu, l’idée est aujourd’hui de s’orienter plutôt vers la rénovation et la réhabilitation, mais là encore les tarifs sont élevés. La rénovation demande plus de technicité pour conserver le patrimoine déjà bâti, les prix sont parfois 50% plus élevés que dans le neuf. Il n’est pas rare de voir des prix s’élever à 4500 voire 5000€ le mètre carré.
Heureusement, des dispositifs tels le PSLA ou le BRS ont été mis en place par le gouvernement, permettant à des revenus plus modestes de se loger. Ces dispositifs, complexes, mais très intéressants sont mis en œuvre par les bailleurs sociaux en partenariat avec des promoteurs comme nous.
Sur Evian, les prix dépassent aujourd’hui les 4'500 – 5'000 €/m2, voire souvent plus. À Anthy, un programme peut atteindre les 5000€/m2 également. J’ai vu des Types 3 à Neuvecelle à des prix dépassant 380'000 euros !
L’emplacement reste un critère primordial dans les recherches clients. Les plus prisés restent ceux disposant d’une vue, particulièrement aux abords du lac. Ils prêtent également un regard attentif à la qualité de construction en exigeant des entreprises locales reconnues pour la bonne qualité de la main d'œuvre et la mise en œuvre ultérieure des garanties.
Les propriétaires de fonciers veulent en tirer le maximum et vendre au meilleur prix. Les acteurs nationaux font des offres excessivement élevées, sur lesquelles il nous est impossible de nous aligner. Il y a également parfois une pression sur les délais, particulièrement lorsqu’il s'agit de succession où les héritiers souhaitent une division rapide.
L’immobilier a tout intérêt à favoriser la rénovation, recycler le patrimoine de la ville qui est un pilier dans le paysage architectural actuel. Il ne sera pas possible de construire indéfiniment en consommant des fonciers vierges. Bien sûr, rénover engendre des investissements onéreux car l’ancien demande d’être sécurisé, isolé et réhabilité dans le souci de ne plus faire partie des passoires énergétiques. À cet effet, Chablais Habitat pourrait créer une filiale sur Thonon et Evian pour préserver le patrimoine.
Je conseille aux acheteurs et vendeurs de passer par des professionnels de l’immobilier et de privilégier la proximité pour se garantir un suivi et un investissement dans le projet de la part de ces professionnels. Les acteurs et actrices locaux souhaitent une vraie satisfaction des clients. C’est donc très important pour eux de prêter une attention particulière à la qualité de leurs prestations. Lorsque les promoteurs ne font pas partie du secteur, ils n’ont pas conscience des problématiques qui le constituent.
La crise sanitaire et les épisodes répétés de confinement ont eu une influence sur les priorités des français concernant leur façon d’habiter. Le confort et l’emplacement du logement sont essentiels dans les recherches. Cela place en haut des recherches des secteurs comme les abords du lac et les communes du plateau qui surplombent le lac. Marin, Champanges, Saint-Paul-en-Chablais et Evian-les-Bains font partie des secteurs convoités.
C’est un ressenti émergent. Il y a une diminution de l’offre et de choix. Certains secteurs comme Thonon, voient leur offre diminuer.
Partout, les changements d’équipes municipales déclenchent, naturellement, un temps de latence et d’adaptation pour mettre en place une stratégie visant une plus grande vertu écologique. Il est donc nécessaire de trouver une juste mesure entre des ambitions fortes, justifiées et partagées et l’équilibre des opérations.
Les investisseurs et investisseuses ont tout intérêt à se tourner vers le neuf ou le RT2012 rénové, ce qui leur permet de se placer dans le cadre de la loi Pinel et bénéficier d’une importante et très généreuse défiscalisation.
Pour les locataires, outre des loyers modérés, le confort phonique et les performances énergétiques du logement sont des attraits importants. Se tourner vers le neuf ou le RT2012, c’est se tourner vers des résidences thermiquement efficaces passant d’une consommation de 200 kw/m2/an à 50-60 kw. Les logements consomment peu et chacun verra se réduire ses consommations énergétiques.
De plus : les garanties liées au neuf sont considérables. Les logements neufs bénéficient ainsi de garanties légales diverses dont une garantie Dommage ouvrage sur la structure de 10 ans.
Enfin, une très forte tendance législative nous dirige vers la pénalisation des logements anciens. Autour de 2028/2030, les passoires thermiques seront interdites à la location.
L’ancien devra donc être suffisamment rénové pour atteindre les normes et bénéficier d’incitations à l’achat.